Kèpos Yohan Blanche est l’initiateur d’EcoPlacement, une solution d’épargne immobilière qui vise à rendre possible l’éco-rénovation du parc locatif privé. Il nous présente l’intérêt d’une telle démarche pour démocratiser l’habitat durable.
Qui êtes-vous ?
Je m’appelle Yohan Blanche. J’ai 31 ans pour quelques jours encore et papa d’une petite de fille de 4 ans. Je suis également reconnu travailleur handicapé depuis 2012 du fait d’un handicap dit « invisible ». Depuis une douzaine d’années, je me suis impliqué en tant que porteur de projet, créateur d’entreprises ou d’associations, ou encore salarié dans plusieurs domaines de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS) qui couvrent tous les âges de la vie. Au fur et à mesure des années, des valeurs fortes se sont ancrées en moi, et m’ont amené à repousser avec force les injustices et le non-sens. Aujourd’hui, il est vital, à mon sens, d’affronter les problèmes que rencontre notre société, parce que « notre maison brûle et nous regardons ailleurs » : urgence climatique, réduction de notre consommation énergétique, fracture entre les générations, mise en marge de la société des plus fragiles, sentiment de déclassement social…
Quelle est l’histoire d’EcoPlacement ?
EcoPlacement est une histoire commune. C’est l’histoire de deux expériences de vie, celles de Patrick Henry et moi-même, qui ont convergé vers cette belle idée. Tout commence par un constat réalisé au sein de l’association Un Toit Partagé : l’absence d’offre immobilière adaptée à la colocation entre « seniors ». C’est là que l’idée commence : comment créer une offre immobilière qui réponde aux attentes des 55 ans et plus et qui s’inscrit dans nos valeurs ? Ce que l’on savait, c’est qu’il fallait un ou plusieurs logements de colocation de 2 personnes, dans un immeuble à taille humaine, à proximité des services, accessible, adapté, et dont le coût soit accessible au plus grand nombre. Et à cela, nous nous sommes ajoutés des contraintes supplémentaires : pas d’expansion urbaine, sauvegarder le patrimoine existant, une très haute performance énergétique de l’habitat, une réduction de son impact carbone ou encore un budget logement moins élevé que le marché local. Il nous a fallu près de 5 années pour développer un modèle qui fasse consensus.
Quels sont selon vous les grands enjeux de la transition écologique en matière d’habitat ?
À mon sens, deux enjeux prédominent. Le premier enjeu se résume en une phrase de Thierry Salomon : « L’énergie la plus propre est celle que l’on évite de consommer ». Alors quand je vois que l’on peut obtenir des subventions pour changer de chaudière sans avoir réalisé, au préalable, des travaux d’éco-rénovation, ou encore que la laine de verre, dont les propriétés thermiques sont valables 10 ans, est subventionnée lors de travaux d’éco-rénovation, je me dis qu’on est encore loin de réussir cette transition. Il serait temps de développer une vision à long terme de la transition écologique de l’habitat.
Le second enjeu est la transition énergétique du parc résidentiel locatif. En effet, les propriétaires occupants ont accès à de nombreuses subventions, en comparaison des propriétaires bailleurs. Entre le surcoût des prix de l’immobilier et le montant des travaux à charge, l’équation est impossible. Pourtant, ce sont les plus fragiles qui en font les frais : les locataires.
Quel est le concept que vous proposez avec EcoPlacement ?
EcoPlacement a pour volonté de développer une offre nouvelle d’habitat locatif durable, intergénérationnel et à budget logement accessible. Un habitat éco-rénové avec des matériaux biosourcés, et où se mêlent toutes les générations : seniors, actifs et étudiants, à l’image des structures familiales d’avant-guerre.
Pour créer cet habitat, EcoPlacement offre deux types de placements :
- Un placement patrimonial à terme : Éco Patrimoine
- Un placement de rente : Éco Rente
Pour proposer ces placements, EcoPlacement utilise le mécanisme du démembrement de propriété temporaire.
Quel est l’intérêt de ce type de montage pour l’investisseur ?
Pour ce qui concerne l’usage du démembrement, et contrairement à beaucoup d’opérations de ce type, nous nous basons sur les valeurs du marché local et non sur une surévaluation. Le mécanisme du démembrement de propriété temporaire, 12 à 15 ans, permet de spécialiser l’attente d’un placement immobilier :
- Se constituer un patrimoine qui correspond à la nue-propriété.
- Se constituer un cash-flow qui correspond à l’usufruit.
La valeur des placements sont proportionnels à la valeur totale future du bien :
- 60% pour la nue-propriété, ce qui permet de voir son patrimoine se valoriser automatiquement grâce à la décote appliquée
- 40% pour l’usufruit, ce qui permet de booster le rendement par un investissement moindre
Pouvez-nous parler de votre première opération ?
Encore un peu de patience et nous pourrons communiquer sur la première opération ?. Un petit indice : elle se fera dans un département à l’est de la Meurthe-et-Moselle !
Merci !
Dans le même ordre d’idée vous consulterez avec profit notre article à propos de Clairlieu Eco-défi, une initiative originale qui imagine des solutions au service de la rénovation du parc privé de propriétaires occupants dans le quartier de Clairlieu, à Villers-lès-Nancy.
Emmanuel Paul de Kèpos
